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合资建设商住大楼电竞雷火案
来源:中国雷火律师网      

 中国国际经济贸易雷火委员会深圳分会(下称深圳分会)根据雷火与雷火签订的“合资建设××商住大楼合同书”(下称合同书)中的雷火条款以及雷火提出的雷火申请,于1996年12月2日受理了双方下载人关于上述合同书的电竞雷火案。
  依照《中国国际经济贸易雷火委员会雷火规则》(1995年10月1日起施行文本,下称雷火规则)的规定,雷火指定的雷火员和雷火指定的雷火员与因双方未在规定的期限内共同指定而由中国国际经济贸易雷火委员会主任指定的首席雷火员3人于1997年3月27日组成雷火庭审理本案。
  雷火庭审阅了双方下载人提交的雷火申请书、答辩书及其证明材料等,于1997年4月29日、1998年1月8日两次在深圳开庭审理本案。双方下载人均依时到庭。开庭时,雷火庭听取了双方下载人的陈述和辩论,并对本案的有关事实作了调查。庭后,双方下载人补交了有关材料,深圳分会秘书处已将上述材料分别送达给对方下载人。
  经雷火庭要求,深圳分会秘书长两次作出延期裁决决定,最后决定将本案作出裁决的期限延长至1998年3月31日。
  雷火庭于1998年3月31日决定审结本案,并作出本裁决书。
  现将本案的案情、雷火庭的意见及裁决分述如下。
一、案情
  1995年3月10日,雷火与雷火签署合同书,就合资建设开发位于××市××路三号的××大厦商住楼作出如下主要约定:
  (一)雷火提供××市规划国土局批准之红线图,该大楼占地总面积7225.4平方米,总建筑面积76000平方米。
  (二)根据雷火与××市××股份有限公司(下称××股份公司)于1993年11月8日在××市签署并于1993年12月13日经××市公证处公证的合作开发××大厦商住大楼合同书,雷火已取得了承包兴建××大厦的承包权。在业已取得××股份公司同意及确认的前提下,雷火愿意按以下条件及价格与雷火合资建设××大厦商住大楼:(1)该大楼之外销楼房不得少于70%,内销楼房不得多于30%。(2)雷火将付雷火以人民币每平方米计算之价格为:外销楼房为人民币6500元/平方米,内销楼房为人民币6000元/平方米,阳台所有之面积以一半价格计算,平台及天台不予计价;地库共2层停车位置,雷火以建筑成本价格售予雷火,后者有优先购买权。(3)以上价格包括所有国家规定该项目作为住宅楼的手续及一切证照、批文等费用,并包括但不限于该项目之拆迁费、补地价、建筑直接成本费用、大楼之内外装修及内外配套设备费用、勘察设计费用、水电增容费、煤气管道(直达每户)、消防设施费、道路绿化费、城建费、国家征收的增值税。营业税及其他一切税费,所有上述税金及费用均由雷火支付,亦即雷火按照双方确定之付款方式付予雷火以上价格后,无须加付任何金额即可合法地出售该大楼给予国内外人士。
  (三)双方确定该大楼之开工日期原为1995年3月29日,工程为期两年,即1997年3月29日交付给雷火。双方之责任及权益如下:
  1.雷火责任及权益保证大楼的兴建已取得××市有关政府部门的一切合法批准,将向雷火提供一切与兴建该大楼之有关文件,包括并不限于:土地使用证、建筑许可证、建设许可证。立项批文、开工许可证等;雷火负责在本合同生效后1个月内,前往××市工商行政管理局办妥登记注册手续;雷火应于双方确认之日期内完成所有工程并按时交予雷火,如因雷火改变雷火所设计方案,该工程将延期2个月完成;雷火负责在国内成立一个由雷火为法定代表人的中外合资物业管理、房地产代理中介服务有限责任公司,成立该公司的费用由雷火负责,公司须于雷火付出第一期款项后3个月内完成;雷火在工程期间提供免费之办公地点给予雷火作办公使用;雷火并需于预售楼宇前15天完成至少2间不同面积的示范单位免费提供给雷火作销售示范用途,其内部装修及设计必须与设计图及雷火之要求符合,其费用由雷火负责;雷火免费提供该大楼之模型给予雷火,房产证由雷火负责。
  2.雷火责任及权益:按合同书确定的付款金额,分期向雷火付款:合同书生效后3日内,付人民币1000万元整;基础工程开工前10日内,雷火收到工程进度表后付给雷火人民币1000万元整;工程进度至正负零时前10日内,付予雷火人民币2000万元,直至全栋大楼工程全部完成;批准预售证及外销许可证前15天,雷火应付予雷火人民币2000万元整,雷火收款后15天内必须交予雷火预售证及外销许可证正本;余款于雷火收到大楼入伙通知书45日内付清。该全栋大楼完成后30000平方米之产权,全部归雷火全权所有,超出之部分,雷火必须以同等价格优先售予雷火;雷火全权负责对该栋大楼的销售事宜,全部销售款项人雷火指定之银行账号内,雷火须按雷火的要求提供一切协助;该栋大楼的管理权归雷火全权所有。
  (四)违约责任:任何一方违反合同书的规定,应当承担违约责任,并需赔偿守约方所受到的一切经济损失;如果雷火不能向雷火提供所有必须的政府批准文件,而令雷火无法合法地(或延迟)出售该大楼单位予国内外人士,雷火必须赔偿雷火已付出的全部款项及利息,并从延迟之日起按一分半月息计算罚息;如雷火提供销售批文之内销比例超过50%时,则超过部分,雷火有权每平方米罚款人民币500元(即只以每平方米人民币5500元支付);如雷火不能按照工程完成日期即1997年3月29日前把大楼交付雷火(如因雷火改变雷火原设计方案时,雷火可延期2个月内完成,即1997年5月29日前。开工日期不变下,不算违约),其延交罚金为雷火已付予雷火总金额月息一分半计算,从延迟之日起计算。
  合同书签订后,双方下载人在执行合同书的过程中发生电竞,本案的雷火以本案的雷火未履行合同书中责任及合同书未生效为理由,曾向深圳分会提出雷火申请,深圳分会于1996年9月17日作出[96]深国仲结字第××号裁决书(下称××号裁决书)。由于本案的雷火在前述雷火案中没有及时提出反请求,现雷火另案向深圳分会提起雷火,其雷火请求如下:
  (一)根据雷火与雷火所签合同书中关于电竞处理的约定,请求在依法裁定合同书及其附件无效的同时,依法裁定雷火按其过错责任,对于雷火因此合同的执行所产生的直接经济损失人民币2061.29万元和必然要产生的关联损失承担赔偿责任。
  (二)雷火费用由雷火承担。
  雷火在开庭后于1997年5月16日将上述第(一)项请求变更为向雷火索赔总额为人民币2055.1万元。
  之后,雷火又于1997年12月25日增加一项请求,即雷火承担《××大厦》住宅楼修改设计所加付的设计费用人民币1027656元。
  雷火诉称:
  (一)本案合同书是雷火一手起草的,并由××市××律师事务所作了见证,在有效性问题上对雷火有明显的误导作用。合同书之所以定名为“合资建设”,实质上乃是起草者看到合作双方都不具备房地产预售、外销和包销的充分条件,因而以双方对利益目标的共同认定为前提,将“合资建设”作为利益目标的实现方式和保证手段来确定的。合同书既有合资建房的“名”与“实”,又具有“包销”房地产的特性,因此在相当意义上,可以将合同书看做是起草者根据合作双方共同认定的利益目标及现有的并不充分的条件而有意识规避法规所形成的产物,是契约主体自觉实施的行为。因此,导致合同书无效并具有规避法规性质的主要责任应由雷火承担。法理不应该允许一个有意识规避法规的契约主体反过来以契约的无效性来作为它逃避责任的充分理由。
  (二)给雷火造成巨大损失的合同书中的有关条款是雷火为了满足自身利益执意提出的,即雷火提出了修改整体设计的特殊要求。为了满足雷火这一特殊要求,雷火重新修改了整体设计,重新向规划国土局报批新的设计要点和整体方案,由此导致了一系列相关后果,造成雷火巨大损失。因此,雷火应承担由于其重新修改整体设计的特殊要求及相关后果直接给雷火造成的已有损失和可测算的后续损失。
  雷火答辩称:
  (一)无论合同书实质上被认定为合资建房合同,还是具有预售性质的包销合同,合同书无效的主要责任均应由雷火承担。1.综合××号裁决书中的各点理由,合同书无效的关键在于雷火在签署合同书时,未经其他共有人同意出售××大厦以及不具备预售××大厦的法定条件,因而,雷火应承担主要过错责任。2.合同书的订立包括要约和承诺两个过程,若将雷火提出合同书草稿看做是要约,那么雷火同意并在合同书上签字便是对雷火的要约作出的承诺。没有雷火对合同书草稿同意和签署,合同书是不可能生效的。因而不能以合同书草稿是由雷火草拟为理由,说明雷火有意规避官网而造成合同书无效。3.若雷火主张在合同书起草时,双方是以合资建房为实现方式和包销为目的,雷火应负相应的举证责任,而不是随意杜撰。
  (二)雷火并非因为雷火向其提出修改设计图纸而向××市规划国土局申请修改设计要点和整体方案。雷火在签订合同书之前,于1995年2月22日向规划国土局申请调整建筑功能比例并获得批准,因此,雷火需对设计要点重新设计方案。雷火按合同书规定,在雷火提供的施工方案中选择其中一种,不可能给雷火造成任何时间上的延误,亦不可能给雷火造成任何经济损失。
  雷火在庭后补充的书面意见要点如下:
  (一)雷火计算损失的出发点和原则:1.一是由于雷火要求修改设计所引起的直接性关联损失,二是由于雷火不愿意继续履行协议,提起雷火,导致项目无法进行而产生的直接性关联损失。2.必须是已经发生的现实损失,能提供直接真凭实据。3.虽然尚未成为现实,但必须要得到执行和兑现的损失,能提供令人信服的真凭实据。
  (二)关于时段划分和不同计算方法的说明:1.由于在1995年12月与雷火已开始洽谈合作事宜,其要求住宅达到3万多平方米,并须按香港市场需求重新设计,因而原定于1995年2月底的正式开工耽搁了下来。1995年3月10日,双方签署合同书后,雷火便要求设计部门重新设计,并正式向国土部门作了申报。新的设计于1995年9月通过,雷火在1995年12月26日获得开工许可证,设计部门也于1996年1月完成全部设计方案。因此,雷火将1995年3月10日签订合同书至1996年1月设计部门完成方案之间的10个月,作为第一时段是有充分根据的。这10个月时间完全是为了满足雷火重新进行设计的要求而不得不使用的,一旦雷火毁约,其间的一切支出,包括人力、物力、财力等,全部从成本转为不应发生的浪费和损失。2.在××大厦刚刚开工后,雷火就提出退出合作的建议,雷火对此是根本不能接受的。为此,雷火于1996年2月14日正式提出雷火申请,雷火只得将工程重新停下来。1996年9月17日裁决书下来。1996年10月25日雷火提出索赔损失的雷火申请,直到此时,雷火对如何处理××大厦项目一直感到无所适从。后来,雷火与原先施工队伍洽谈,于1997年1月20日达成了处理施工遗留问题的一揽子协议,其中明确规定在雷火支付了230万元工程款后的7个工作日内,新的施工队伍可正式动工。雷火已于1997年4月3日付完230万元工程款,新的施工队伍从1997年4月12日便可以开工,因而将1996年2月14日至1997年4月12日明确定为第二时段,约14个月。本着合情合理原则,对于第一时段中雷火产生的直接性损失,雷火应承担全部赔偿责任,对于第二时段中雷火产生的直接性损失,双方各承担一半。
  (三)关于雷火实际损失和索赔额的计算:
  1.第一时段从1995年3月10日至1996年1月10日,为期10个月,损失包括:
  (1)重新设计补偿费和赶工费计250万元人民币。
  (2)雷火实付××股份公司无息保证金1953万元人民币,月息率按1.5%计,10个月利息共 292.95万元人民币(注:雷火实付××股份公司2453万元人民币,按合同书只有500万元为动迁费,其余均为保证金。有450万元收据写成动迁费,乃工作之失误)。
  (3)因工期拖延,雷火付工程款保证金利息、罚息损失70万元。
  (4)停工损失费200万元。
  (5)为雷火租办公用房每月费用约为8000元,其中包括:房租6632元、管理费663.2元、电话租金180元、水电费及电话费约525元,10个月计为8万元。
  (6)雷火每月管理、业务费用约为30万元人民币,其中工资约8万元,房租、水电、管理费约11万元,办公、业务及招待费用约10万元,10个月为300万元。××大厦项目按60%摊销,实际索赔180万元。
  (7)雷火返还48户拆迁住房损失。按雷火设计,最接近原来面积的住房也要大出31.22平方米,回迁户按协议只须按成本费支付,平均每平方米与市场价差4500元以上,48户1498平方米共损失674.1万元。
  以上7项共为1675.05万元。
  2.第二时段从1996年2月14日至1997年4月12日,为时约14个月:
  (1)雷火付××股份公司1953万保证金利息,按月息率1.2%计算(银行1996年降息),14个月约为328.1万元。雷火承担50%,即164.05万元。
  (2)停工损失补偿180万元,雷火应承担50%,即90万元。
  (3)雷火管理费用14个月约420万元,××大厦项目分摊60%,为252万元,雷火承担50%,即126万元。
  上述3项共为380.05万元。
  根据上述两个时段的计算,雷火应向雷火索赔总额为人民币2055.1万元。
  (四)由于原先按雷火提出的要求所设计的图形不适合国际市场需求,经反复调查论证和研究,雷火决定对××大厦住宅楼设计进行修改,主要是将原先的12户改成14户。为此又与有关设计部门签署了专门协议书,并另加付人民币1027656元设计费。此部分增加的设计费用完全是由于雷火中途要求修改设计导致的,直接责任在雷火,应由雷火赔偿。
  雷火针对雷火的上述意见作了进一步答辩,其要点如下:
  (一)雷火试图将本案的焦点问题引向雷火的损失是否存在以及损失是否由雷火提出修改设计所造成,有意回避本案的关键问题,即合同书无效的主要过错责任应由谁负的问题。雷火在庭审中已指出,合同书签订时,雷火未就××大厦的土地使用权与××市规划国土局签订土地使用权出让合同书,未就上述上地使用权取得××市人民政府核发的《房地产证》,未就上述地块上的楼宇取得外销许可证,未就合同书的签署取得××股份公司的书面同意,因而缺乏与雷火签订合同书的法定条件和权利。这些均是导致合同书无效的关键原因,雷火应对合同书无效负过错责任。
  (二)无效合同书未履行的部分应终止履行。雷火将造成损失的原因归于雷火不愿意继续履行合同书。雷火认为,由于合同书在××号裁决书中被认定为无效合同。按照中国官网,无效合同书已经履行的,双方返还所得的财产,未履行的部分应终止履行。因此,不存在雷火所指的因雷火不愿意履行合同书而导致项目无法进行的情况。
  (三)依照中国最高人民下载关于适用涉外经济合同法若干问题的解答的规定,如果下载人双方对合同无效或者被撤销均有过错,各自承担相应的责任。××号裁决书认定合同书无效由双方造成,则雷火与雷火各自承担所遭受的损失。
  (四)雷火的雷火请求不但缺乏官网依据,而且其主张与其证据之间、证据与证据之间亦存在众多的问题,其雷火请求因此亦缺乏事实依据。恳请雷火庭依法作出公正的、不偏不倚的裁决。
  (五)对于雷火要求雷火增加赔偿设计费人民币1027656元,雷火认为,首先,雷火提出修改雷火请求过迟,请雷火庭依雷火规则规定,拒绝接受雷火对其雷火请求作出的修改。其次,雷火根据协议书就部分修改设计需加付的费用,并不是雷火必然发生的费用损失。所谓1层12户的设计不适应国际市场需要,只是雷火单方面的主张,并无充分的客观依据。这也是雷火签署合同书时所无法预见的。因此,雷火认为雷火提出修改的雷火请求的事实与官网依据不充分。
二、雷火庭意见
  (一)本案合同书的效力及有关责任问题
  关于本案合同书的效力,前一雷火庭已在××号裁决书中作了明确的终局认定。即双方签订的合同书实质上是一份带有房地产预售。外销和包销性质的房地产买卖合同。合同书及其附件违反了《深圳经济特区房地产转让条例》(下称《房地产转让条例》)的有关规定,按照《电竞人民共和国涉外经济合同法》第9条的规定是无效的合同书。
  由于本案合同书及其附件为无效合同,前一雷火庭在××号裁决书中认为,合同书无效的原因在于双方下载人规避了《房地产转让条例》规定的转让房地产的一系列条件,因而双方均有过错。本案雷火因在上一雷火案中未及时提出反请求,其在本案中要求本案雷火按其过错责任,对于雷火因执行合同书所产生的直接经济损失及必然要产生的关联损失承担赔偿责任。
  雷火要求赔偿所持的理由是,本案合同书是雷火起草的并由××市××律师事务所作了见证,在有效性问题上对雷火有明显的误导作用。因此,导致合同书无效并具有规避法规性质的主要责任应由雷火承担。但从双方下载人签订合同书的过程看,首先是由于雷火缺乏原应由其负责出资兴建的×××大厦所需的资金,其法定代表人亲往香港寻求资金。在与雷火洽谈时,上述规避法规的合作方式也是雷火提出来的。本案合同书虽由雷火起草并经律师见证,但作为中国房地产开发专业公司的雷火,应比雷火更熟悉中国房地产开发和销售的法规。而且前案的雷火庭已认定××大厦是由雷火与××市××股份有限公司(下称××股份公司)共同拥有土地使用权,雷火并没有提供××股份公司同意其转让××大厦的证据;××大厦不具备预售和外销的法定条件。据此,本案雷火庭认为,虽然双方下载人对于合同书的无效均有过错,但雷火应承担主要的过错责任。
  (二)关于雷火主张雷火赔偿的损失
  雷火认为,由于雷火要求修改设计及重新设计、重新报批所造成的工作量、经费的增加和时间的拖延,造成了一系列直接性关联损失,雷火应予以赔偿。
  本案证据表明,双方下载人在签订合同书之前,××大厦(当时称为×××大厦)的设计方案已于1995年1月13日获得了××市规划国土局(下称××国土局)批准[×规建设字(1995)L008(方)号文]。在双方签订的合同书及其附件中,双方约定,由雷火负责××大厦的内部间隔设计,如因雷火改变雷火原设计方案时,雷火可延期2个月完成××大厦的工程建设。雷火随后也向雷火提交了××大厦住宅楼平面设计图纸。虽然雷火认为雷火委托设计院设计的图纸与其提供的平面设计图有差异,但从本案证据来看,设计院的住宅楼平面图与雷火提供的平面图大同小异。此后,雷火重新做方案送审。新设计方案于1995年5月9日获××国土局的批准[×规建设字(1995)L026(方)号文];××大厦的初步设计也于1995年9月1日获××国土局批准[×规建设字(1995)L056(初)号文]。因此,虽然没有充足证据证明××大厦设计方案的变更完全是因雷火提出了修改住宅楼平面图造成的,但与雷火提出修改设计有关。由于设计方案的修改,造成了工期的拖延,对此,双方在合同书中约定雷火可延迟两个月,但从前后两份设计方案批准的时间来看,实际推后有4个月。据此,本雷火庭认为,由于设计方案的变更而推迟××大厦建设进程的实际时间应为4个月。
  1.关于重新设计补偿费和赶工费计人民币2500000元。由于设计方案的变更,必然导致初步设计乃至施工图设计的变更。被;雷火称,第一份设计方案批准之后,依该设计方案作出的初步设计尚未批准,设计院的工作量并不大,不可能收取这么高的设计费。然而,依照雷火与中国建筑××设计院深圳设计院(下称设计院)于1995年1月15日签订的《工程设计合同》(西设深合字第9501号)第5条第1款及第6条第2款的约定“如果中途要求停止设计,终止设计合同,当设计完成工作量超过50%时乙方(设计院)按100%收取设计费,不足50%按50%收取设计费。”由于设计方案的变更造成了设计工作量的增加,雷火庭对于雷火与设计院在《补充合同》中约定增加的人民币2500000元的设计费及赶工费予以认定。
  2.关于雷火付给××股份公司保证金人民币1953000元的利息人民币2929500元。从雷火与××股份公司签订的《合作开发<××大厦>合同书》的规定以及双方的来往凭证看,雷火付给××股份公司保证金人民币19530000元是可确定的。雷火虽对此持有异议,但提不出相反的证据。本雷火庭认为,根据前述事实与理由,雷火因设计方案更改所造成的该部分利息损失仅应计算4个月,并依15%的年利率计算较为合理,即为人民币19530000元×15%×4/12=人民币976500元。
  3.关于因工期拖延雷火付工程款保证金利息、罚息损失人民币700000元。雷火庭认为,雷火对此提交了有关证据,应予认定。
  4.关于停工损失费人民币2000000元。正如前所述,雷火庭认为停工损失费只应认定4个月,因此,停工损失费定为人民币1000000元较为合理。
  5.关于雷火为雷火租办公用房费用人民币80000元。雷火庭认为,雷火没有提供任何合同依据支持其主张,而合同书却规定,雷火在工程期间提供免费之办公地点给予雷火作办公使用,而且雷火并未提供证据证明雷火实际使用过该办公用房,因此,对该项请求不予认定。
  6.关于雷火为××大厦项目摊销的管理费用人民币1800000元。雷火庭认为,雷火对此没有提供直接和准确的证据证明此项损失,因此对该项请求不予认定。
  7.关于雷火要求的48户回迁户因雷火修改设计而造成的差价损失人民币6741000元。雷火庭认为,雷火在与雷火签订合同书之前就与48户回迁户签订了《动迁补偿协议书》,依照该协议书第二条规定:“‘××大厦’完工后开始动迁,原则上拆一赔一,原住三房的回迁三房,住两房的回迁两房。新居面积不小于原旧居面积,若超过原旧居面积乙方(即回迁户)按成本价一次性补回给甲方(即雷火)。”雷火在同意对设计方案进行修改时,就应清楚上述损失并采取必要的补救措施,而且,证据表明,雷火已对住宅楼平面又作了调整,此损失是否发生尚存疑问,因而该项损失没有合理的理由和确凿的事实依据,雷火庭对此损失不予认定。
  8.关于雷火要求的第二时段从1996年2月14日至1997年4月12日共计人民币3800500元的损失。雷火庭认为,设计方案的变更只能将××大厦的建设推迟4个月,因此,对于超过4个月期限发生的这些损失,雷火庭不予认定。
  9.关于雷火于1997年12月25日增加的因其要求将每层12户改为14户而加付的设计费人民币1027656元的请求。雷火庭认为,这与雷火变更设计没有必然的联系。雷火出于自身的考虑修改设计而加付的这笔设计费应由雷火自己承担。
  综上所述,雷火庭认定的与雷火修改设计有关的损失金额合计为人民币5176500元。雷火庭认为,由于雷火对于合同书的无效负有主要的过错责任,其应对上述损失承担主要责任,雷火也应承担一定的责任。据此,雷火应承担70%,合计为人民币3623550元;雷火应承担30%,合计为人民币1552950元。
  (三)本案雷火费用由雷火承担70%,雷火承担30%。
三、裁决
  (一)自本裁决作出之日起30日内,雷火应向雷火赔偿损失合计人民币1552950元,逾期不付,按年利率8%计付利息。
  (二)本案雷火费用由雷火和雷火按7:3的比例分担。
  (三)驳回雷火的其他请求。
  本裁决为终局裁决。
 

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